3月23日，綠城管理（09979.HK）召開(kāi)了上市以來(lái)的第一場(chǎng)年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，董事會(huì )主席郭佳峰，執行董事、CEO李軍，執行董事、執行總裁林三九，境外CFO余致力等高管出席了發(fā)布會(huì )。
| 綠城管理業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )現場(chǎng)
李軍在會(huì )上指出，2020年，綠城管理圓滿(mǎn)完成全年經(jīng)營(yíng)目標，綜合毛利率同比提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，達到47.8%；歸母凈利潤同比增長(cháng)35.3%達4.39億元；與此同時(shí)，得益于公司的輕資產(chǎn)屬性，截至2020年末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流較去年比上漲645.9%，達到人民幣9.03億元，各項核心財務(wù)指標均保持高質(zhì)量穩健增長(cháng)。
| 義烏佛堂蟠龍花園實(shí)景圖（政府代建項目）
除經(jīng)營(yíng)數據外，綠城管理憑借豐富的業(yè)務(wù)模式、全國性的規模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶(hù)結構，實(shí)現了2020年度銷(xiāo)售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規模保持行業(yè)第一。李軍表示，雖然接下來(lái)的市場(chǎng)仍然存在著(zhù)較大的不確定性，但是綠城管理卻可以保持確定性增長(cháng)，其邏輯之一便是“存量時(shí)代”下，城市更新迎來(lái)蓬勃發(fā)展，其中，“舊改”提速也將拉動(dòng)萬(wàn)億級市場(chǎng)，代建擁有更廣闊的發(fā)展空間。
近年來(lái)，全國建設用地供應面積和房地產(chǎn)用地供應面積整體呈現下降趨勢。隨著(zhù)土地供應縮減，中國房地產(chǎn)增量市場(chǎng)規模見(jiàn)頂，通過(guò)城市更新釋放土地供應成為重要舉措。今年的兩會(huì )報告，更是首次將“城市更新”寫(xiě)入政府工作報告，明確了“十四五”時(shí)期深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化戰略，以此提升城市更新質(zhì)量。
| 綠城管理CEO李軍
綠城管理CEO李軍在本次業(yè)績(jì)會(huì )開(kāi)篇對代建市場(chǎng)的行業(yè)趨勢進(jìn)行了預判，其中之一便是城市更新的迅速發(fā)展。有研究數據顯示，改革開(kāi)放40年，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至276億平方米，市場(chǎng)空間巨大；另外，隨著(zhù)“老舊小區改造”連續四年寫(xiě)入總理的政府工作報告，政府提出了更高的目標任務(wù)——新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.3萬(wàn)個(gè)，同比增加近36%。
伴隨監管部門(mén)針對三舊改造、城市更新的政策持續落地，以存量空間改造為主的內涵式增長(cháng)，成為城市發(fā)展新趨勢。土地獲取及使用方式的變化，帶來(lái)了房地產(chǎn)商業(yè)格局的重構，各地城市積極創(chuàng )新，引入市場(chǎng)主體參與城市更新，代建作為未來(lái)城市更新“新主力”也含括其中。管理紅利趨勢凸顯的背景下，市場(chǎng)呼喚品牌溢價(jià)高、開(kāi)發(fā)能力強及專(zhuān)業(yè)程度高的服務(wù)型企業(yè)，綠城管理作為中國代建行業(yè)的“破局者”及“掌局者”，有望成為未來(lái)第一梯隊的受益者。
| 杭州紫瑞華庭實(shí)景圖（政府代建項目）
從后續市場(chǎng)空間來(lái)看，據中國指數研究院測算，“十四五”期間，住宅拆遷改造需求將達到22.7-26.5億平方米，占總體住房需求的24%-27%。至此，以存量盤(pán)活改造為主的城市更新模式，在為政府公共產(chǎn)品營(yíng)造帶來(lái)巨大發(fā)展空間的同時(shí)，也為代建行業(yè)開(kāi)辟了新的競速賽道。
作為“中國代建第一股”，綠城管理以政府公共產(chǎn)品營(yíng)造來(lái)介入城市更新，形成了強大的專(zhuān)業(yè)資源整合與品質(zhì)把控能力，目標是要成為國內城市更新領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，實(shí)現企業(yè)與城市共贏(yíng)發(fā)展。
| 杭州市奧體實(shí)驗小學(xué)實(shí)景圖（政府代建項目）
年報顯示，截至2020年12月31日，綠城管理合約總建筑面積為76.1百萬(wàn)平方米，其中政府代建項目30.7百萬(wàn)平方米，占40.3%，商業(yè)代建項目45.4百萬(wàn)平方米，占59.7%。憑借在開(kāi)發(fā)管理領(lǐng)域深耕多年的項目管理優(yōu)勢，綠城管理豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源、有效的成本控制以及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗，為其在與包括政府在內的各方機構的合作奠定了良好的基礎，可有效解決多元化客戶(hù)的核心訴求。
當前，城市更新成為核心城市的主要開(kāi)發(fā)模式，房企的綜合運營(yíng)能力由此面臨挑戰。各城市政府也因此通過(guò)代建制抓品質(zhì)，將項目建設交給專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司來(lái)充分借力品牌房產(chǎn)公司的技術(shù)、人力、經(jīng)驗等資源優(yōu)勢，確保保障性住房達到商品住房品質(zhì)。專(zhuān)業(yè)的服務(wù)型代建企業(yè)隨之逐漸崛起，成為參與城市運營(yíng)的重要力量。
| 杭州蕭山潮上云臨南苑實(shí)景圖（政府代建項目）
以定位為“生活品質(zhì)之城”的杭州為例，近年來(lái)，杭州海潮雅園、觀(guān)潮華庭、潮上云臨南苑等一批安置房因不輸商品房的品質(zhì)被媒體頻頻報道，其中的海潮雅園，在二手房市場(chǎng)單價(jià)接近10萬(wàn)/平。這些“最美安置房”背后，是綠城管理在付諸力量，其旗下的綠城樂(lè )居集團也已發(fā)展成為國內規模最大的政府保障房代建公司。
| 杭州海潮雅園及海潮幼兒園實(shí)景圖（政府代建項目）
除了承接傳統意義上的政府代建項目外，綠城管理還積極探索未來(lái)社區等新型城更新產(chǎn)品類(lèi)型。未來(lái)社區是浙江省推進(jìn)社區建設和老舊小區改造的最新路徑。根據《浙江省未來(lái)社區建設試點(diǎn)工作方案》，到2021年，區試點(diǎn)項目達到100個(gè)左右，2022年開(kāi)始全面復制推廣。
目前，浙江已公布兩批共60個(gè)未來(lái)社區試點(diǎn)項目，綠城管理就中標了5個(gè)，包括臺州椒江心海城社區、臺州臨海六角井社區、麗水縉云名山社區、舟山定海城西社區和臨安戚家橋未來(lái)社區。
| 椒江未來(lái)社區項目TOD地塊效果圖
隨著(zhù)近期在江西簽約多個(gè)政府代建項目，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)再次夯實(shí)立足浙江、輻射全國的發(fā)展態(tài)勢，有望將杭州的城市更新經(jīng)驗與更多地方分享。綠城管理的實(shí)踐為房企代建助力城市有機更新提供典型案例，也為有志于轉型城市運營(yíng)商的房企提供了借鑒樣本。
| 舟山紅梅海苑實(shí)景圖（政府代建項目）
放眼未來(lái)，城市更新時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，這是一個(gè)長(cháng)期持續的市場(chǎng)，未來(lái)是幾百萬(wàn)億級的市場(chǎng)容量。由此看來(lái)，城市更新成新藍海，也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“下半場(chǎng)”的重要競爭領(lǐng)域。在這條房企競逐的“新賽道”上，搶占先機、前瞻布局的代建企業(yè)，有望迎來(lái)存量市場(chǎng)大趨勢下實(shí)現跨越式發(fā)展。
